Surroga o portabilità del mutuo cos’è?
La surroga del mutuo, o portabilità del mutuo, è la possibilità per un mutuatario di trasferire il proprio mutuo in corso da una banca ad un’altra, con l’obiettivo di beneficiare di condizioni più vantaggiose come un tasso d’interesse più basso o una durata più breve del mutuo.
Questa procedura è stata regolamentata in Italia dalla Legge 40/2007, nota anche come Legge Bersani, e successivamente dalla Legge Finanziaria per il 2008.
Secondo la Legge Bersani, la surroga del mutuo è possibile solo nei casi in cui il mutuo in corso sia di importo non superiore a 250.000 euro, abbia una durata residua non inferiore a 10 anni e sia garantito da ipoteca di primo grado su un immobile ad uso abitativo. Inoltre, la banca di destinazione deve essere disposta a erogare un mutuo dello stesso importo del mutuo in corso e con durata residua non inferiore a quella del mutuo originario.
Cosa si intende con la portabilità mutuo (surroga)
La portabilità del mutuo, nota anche come surroga, è un’operazione che consente di trasferire il proprio mutuo da una banca all’altra. L’obiettivo è ottenere condizioni migliori, come un tasso di interesse più basso o una durata del mutuo più adatta alle esigenze del mutuatario.
La portabilità del mutuo è regolamentata dalla Legge 40/2007 (Legge Bersani) e successive modifiche. Durante il processo, l’importo del “nuovo” mutuo deve coincidere con il debito residuo del “vecchio” mutuo, e la banca che accetta il mutuo surrogato copre generalmente i costi dell’operazione.
Generalmente non prevede costi aggiuntivi per il mutuatario. Tutti i costi dell’operazione sono solitamente a carico della banca che accetta il mutuo surrogato, e non possono essere riversati sul mutuatario. Questo rende l’operazione di surroga conveniente per chi desidera ottenere condizioni migliori sul proprio mutuo. Negli ultimi anni, la procedura di surroga è diventata meno difficile
La surroga è un diritto del mutuatario?
È corretto, la surroga è percepita come un diritto del mutuatario grazie all’intervento normativo del 2007 (Legge Bersani) e a successivi interventi di Banca d’Italia e dell’Agenzia delle Entrate. La banca con cui il mutuatario ha attualmente stipulato il mutuo non può opporsi né ostacolare la scelta di trasferirlo ad un’altra banca.
Questo diritto è stato introdotto per promuovere la concorrenza tra gli istituti di credito e offrire ai mutuatari la possibilità di trovare condizioni migliori sul loro mutuo.
Tuttavia, è importante notare che, mentre la banca originaria non può impedire la surroga, la banca surrogante è libera di rifiutare l’operazione se ritiene che non sia economicamente vantaggiosa o se il mutuatario non soddisfa determinati requisiti.
Quali possono essere le difficoltà nel richiedere la surroga del mutuo?
Sì, è vero che i primi tentativi di surroga incontravano ostacoli e resistenze da parte delle banche originarie, che cercavano di rendere l’operazione più difficile e meno conveniente per i mutuatari. Alcuni istituti di credito, per esempio, allungavano i tempi di calcolo del capitale residuo per scoraggiare il cliente dal portare avanti l’operazione.
Anche le banche surroganti, in passato, applicavano spesso costi aggiuntivi sull’operazione, come le imposte sostitutive.
Tuttavia, oggi la situazione è cambiata e la procedura di surroga è diventata più lineare. Gli ostacoli pretestuosi sono stati eliminati e l’intera operazione è ora considerata un normale prodotto di mutuo offerto dalle banche. Questo cambiamento è dovuto in gran parte all’intervento normativo e alle politiche più aperte delle banche stesse, che hanno reso la surroga un’opzione più accessibile e conveniente per i mutuatari.
Quali possono essere i motivi di rifiuto della portabilità?
Esatto, ci sono alcuni motivi di rifiuto per cui una banca surrogante potrebbe decidere di non accettare l’operazione di surroga. Questi includono:
- Operazioni prossime all’estinzione: se mancano pochi anni all’estinzione del mutuo, gli interessi passivi da restituire sono bassi, rendendo l’operazione meno remunerativa per la banca surrogante.
- Minimo importo residuo: quando il capitale residuo del mutuo è ridotto (ad esempio, 40.000 / 50.000 euro), la banca surrogante potrebbe valutare l’operazione come non conveniente dal punto di vista economico a causa degli interessi a debito ridotti.
- Situazione reddituale non congeniale: la banca surrogante potrebbe rifiutare la surroga se la situazione reddituale del mutuatario non è ritenuta soddisfacente. Questo può accadere in caso di peggioramento del livello di reddito o se la banca adotta politiche di credito più restrittive rispetto alla banca originaria.
- Perdita di valore dell’immobile: se il valore dell’immobile ipotecato diminuisce nel tempo o a causa delle condizioni del mercato immobiliare, la banca surrogante potrebbe considerare la garanzia offerta dall’immobile insufficiente e quindi rifiutare l’operazione.
Inoltre, la bassa affidabilità nei pagamenti, come ritardi nel pagamento delle rate, può essere un altro motivo per cui una banca surrogante rifiuti la richiesta di surroga.
Valutare tutte le condizioni di mutuo proposte
In particolare, è necessario analizzare i seguenti aspetti:
Tasso d’interesse: è il costo principale del mutuo e può variare da banca a banca. È importante confrontare le offerte per scegliere il tasso più basso possibile.
Spese: le banche possono applicare diverse spese come spese di istruttoria, perizia, assicurazione, sostituzione ipoteca, imposta sostitutiva, penali in caso di estinzione anticipata. È importante verificare tutte le spese applicate e valutare l’impatto sul costo complessivo del mutuo.
Durata del mutuo: un mutuo più breve comporta un costo totale inferiore, ma anche rate mensili più elevate. È importante trovare il giusto compromesso tra durata e importo della rata.
Clausole particolari: alcune banche possono prevedere clausole particolari, come la possibilità di rinegoziare il tasso o di effettuare estinzioni parziali senza penali. È importante valutare queste clausole per capire se possono essere utili o meno in futuro.
