La scelta della banca per ottenere un mutuo
La scelta della banca per richiedere un mutuo è importante perché le condizioni, i tassi di interesse e i servizi offerti possono variare notevolmente tra le diverse istituzioni finanziarie. Optare per la banca giusta può influire sul costo complessivo del mutuo e sull’esperienza durante il processo di acquisto dell’immobile.
Utilizzare un servizio di confronto mutui è un’ottima strategia per valutare le diverse offerte sul mercato e individuare il mutuo più vantaggioso per la tua situazione finanziaria. Confrontare le opzioni ti permette di individuare il miglior rapporto qualità-prezzo e di negoziare condizioni più favorevoli, come un tasso di interesse più basso o minori spese accessorie.
Inoltre, la scelta della banca influisce anche sulle tempistiche e sulla facilità con cui potrai concludere le varie fasi del processo di acquisto, come la firma del compromesso e del rogito notarile. Una banca con un buon servizio clienti e processi efficienti può rendere l’esperienza più piacevole e meno stressante, evitando ritardi che potrebbero compromettere la riuscita dell’operazione.
La richiesta di mutuo come funziona?
Dopo aver individuato la banca giusta per il tuo mutuo, è necessario iniziare il processo di richiesta. Di seguito sono elencati i passaggi principali e una tabella che illustra la documentazione e i dati richiesti per il richiedente del mutuo.
- Preparare la documentazione e i dati richiesti: Assicurati di avere a disposizione tutti i documenti e le informazioni necessarie per presentare la richiesta di mutuo. Consulta la tabella qui sotto per una lista di documenti e dati tipicamente richiesti.
- Presentare la richiesta di mutuo: Contatta la banca e inizia il processo di richiesta. Potrebbe essere necessario fissare un appuntamento con un consulente di filiale o compilare un modulo online. Fornisci tutti i documenti e le informazioni richieste.
- Attendere l’approvazione: La banca esaminerà la tua richiesta e valuterà la tua affidabilità creditizia. Se la tua richiesta viene approvata, riceverai una delibera del finanziamento con le condizioni del mutuo.
- Stipulare il contratto e costituire l’ipoteca: Una volta accettate le condizioni del mutuo, dovrai stipulare il contratto e costituire un’ipoteca sull’immobile come garanzia per il prestito.
- Ricevere l’erogazione del mutuo: Dopo aver completato tutti i passaggi burocratici e legali, la banca erogherà il mutuo e metterà a tua disposizione i fondi necessari per l’acquisto dell’immobile.
Tabella: Documentazione e dati richiesti per il richiedente del mutuo
| Documento / Dato | Descrizione |
|---|---|
| Documento d’identità | Copia del documento d’identità (carta d’identità, passaporto) del richiedente |
| Codice fiscale | Copia del codice fiscale del richiedente |
| Reddito | Documentazione relativa al reddito del richiedente (dichiarazione dei redditi, buste paga, certificazione unica) |
| Situazione finanziaria | Informazioni sulle eventuali altre proprietà, debiti, prestiti e obbligazioni del richiedente |
| Informazioni sull’immobile | Dettagli dell’immobile oggetto del mutuo, come indirizzo, metri quadrati, prezzo di acquisto e valore di stima |
| Compromesso | Copia del compromesso di vendita dell’immobile, se disponibile |
| Planimetria e visura catastale | Documenti relativi alla planimetria e alla visura catastale dell’immobile |
Questa lista potrebbe variare leggermente a seconda della banca e delle specifiche del mutuo richiesto. Pertanto, è consigliabile verificare con la banca scelta quali documenti e informazioni sono effettivamente richiesti.
Cos’è il parere preliminare di fattibilità
Parere preliminare di fattibilità: Il parere preliminare di fattibilità è una valutazione iniziale effettuata dalla banca per determinare se un’operazione di mutuo sia realizzabile o meno, tenendo conto delle informazioni e dei documenti forniti dal richiedente. La fattibilità dell’operazione e la concessione della somma richiesta dipendono in effetti dal concorso di diversi elementi, tra cui la capacità di rimborso del richiedente, il valore dell’immobile e la presenza di eventuali garanzie.
Elementi considerati nella valutazione della fattibilità:
| Fattore | Descrizione |
|---|---|
| Capacità di rimborso | La banca valuta il reddito e la stabilità finanziaria del richiedente per assicurarsi che possa gestire le rate del mutuo. |
| Valore dell’immobile | La banca stima il valore dell’immobile per determinare se il prestito sia adeguatamente coperto dal valore dell’immobile stesso. |
| Loan-to-Value (LTV) | Il rapporto tra l’importo del mutuo richiesto e il valore dell’immobile. Un LTV più basso implica un minor rischio per la banca. |
| Garanzie | Eventuali garanzie aggiuntive (es. fideiussioni) possono aumentare la probabilità di approvazione del mutuo. |
Rapporto rata/reddito: Il rapporto rata/reddito è uno strumento utilizzato dalle banche per valutare la capacità di rimborso del richiedente. Consiste nel rapporto percentuale tra la rata mensile del mutuo e il reddito netto mensile del richiedente. Generalmente, si ritiene che la rata del mutuo non dovrebbe superare il 30-35% del reddito netto mensile, per garantire una gestione sostenibile del debito.
Esempio: Supponiamo che il reddito netto mensile di un richiedente sia di €2.000. Il 30-35% di tale importo corrisponde a una forbice tra €600 e €700. Pertanto, la rata mensile del mutuo per questo richiedente dovrebbe essere, in linea di massima, compresa tra €600 e €700 al fine di rispettare il rapporto rata/reddito suggerito.
I documenti da presentare
Ecco una tabella con i principali documenti che un lavoratore dipendente dovrebbe presentare per richiedere un mutuo:
| Documento | Descrizione |
|---|---|
| Documento d’identità | Copia del documento d’identità in corso di validità (carta d’identità, passaporto, patente) |
| Codice fiscale | Copia del codice fiscale o della tessera sanitaria con codice fiscale |
| Ultima busta paga | Copia dell’ultima busta paga ricevuta dal datore di lavoro |
| CUD/Modello CU | Certificazione Unica (CU) dell’ultimo anno, rilasciata dal datore di lavoro |
| Dichiarazione di assunzione | Documento rilasciato dal datore di lavoro che attesta l’assunzione e la tipologia di contratto |
| Atto di provenienza dell’immobile | Copia del rogito notarile o del compromesso di vendita dell’immobile oggetto del finanziamento |
| Perizia dell’immobile | Valutazione dell’immobile effettuata da un perito incaricato dalla banca |
Questa lista rappresenta i documenti principali richiesti, ma le banche potrebbero richiedere ulteriori informazioni o documentazione in base al caso specifico.
I documenti che i Lavoratori dipendenti devono avere per richiedere il mutuo
Elenco dei documenti richiesti per l’ottenimento di un mutuo casa in Italia
A seconda della categoria lavorativa, sono richiesti diversi documenti per l’accesso ad un mutuo casa in Italia. Di seguito troverai un elenco dei documenti necessari suddivisi per lavoratori dipendenti, autonomi e liberi professionisti:
Lavoratori dipendenti:
| Documento | Descrizione |
|---|---|
| Dichiarazione datore di lavoro | Anzianità di servizio del dipendente |
| Cedolino stipendio | Originale dell’ultimo cedolino dello stipendio |
| Modello CUD | Copia del modello CUD (alternativamente copia del mod. 730 o “Unico”) |
Lavoratori autonomi o liberi professionisti:
| Documento | Descrizione |
|---|---|
| Modello “Unico” | Copie del modello “Unico” |
| Estratto C.C.I.AA. | Estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato |
| Attestato iscrizione Albo | Attestato di iscrizione all’Albo professionale, se applicabile |
Documenti supplementari per tutti i richiedenti:
| Documento | Descrizione |
|---|---|
| Certificato di nascita | Certificato di nascita del richiedente |
| Certificato di stato civile o estratto atto di matrimonio | Certificato di stato civile o estratto dell’atto di matrimonio con annotazioni |
| Copia sentenza divorzio/separazione | Copia della sentenza del tribunale, se divorziati o separati legalmente |
| Promessa di vendita o compromesso | Copia della “promessa di vendita” o “compromesso” |
| Planimetria | Planimetria con indicazione delle proprietà confinanti e pertinenze (cantina, solaio, box) |
| Certificato di abitabilità | Copia del certificato di abitabilità |
| Ultimo atto di acquisto | Copia dell’ultimo atto di acquisto dell’immobile |
| Mod. 240 o Mod. 4 ufficio successioni | Documento richiesto se l’immobile è pervenuto per successione |
A seconda della categoria lavorativa, sono richiesti diversi documenti per l’accesso ad un mutuo casa in Italia. Di seguito troverai un elenco dei documenti necessari suddivisi per lavoratori dipendenti, autonomi e liberi professionisti:
Lavoratori dipendenti:
| Documento | Descrizione |
|---|---|
| Dichiarazione datore di lavoro | Anzianità di servizio del dipendente |
| Cedolino stipendio | Originale dell’ultimo cedolino dello stipendio |
| Modello CUD | Copia del modello CUD (alternativamente copia del mod. 730 o “Unico”) |
Lavoratori autonomi o liberi professionisti:
| Documento | Descrizione |
|---|---|
| Modello “Unico” | Copie del modello “Unico” |
| Estratto C.C.I.AA. | Estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato |
| Attestato iscrizione Albo | Attestato di iscrizione all’Albo professionale, se applicabile |
Documenti supplementari per tutti i richiedenti:
| Documento | Descrizione |
|---|---|
| Certificato di nascita | Certificato di nascita del richiedente |
| Certificato di stato civile o estratto atto di matrimonio | Certificato di stato civile o estratto dell’atto di matrimonio con annotazioni |
| Copia sentenza divorzio/separazione | Copia della sentenza del tribunale, se divorziati o separati legalmente |
| Promessa di vendita o compromesso | Copia della “promessa di vendita” o “compromesso” |
| Planimetria | Planimetria con indicazione delle proprietà confinanti e pertinenze (cantina, solaio, box) |
| Certificato di abitabilità | Copia del certificato di abitabilità |
| Ultimo atto di acquisto | Copia dell’ultimo atto di acquisto dell’immobile |
| Mod. 240 o Mod. 4 ufficio successioni | Documento richiesto se l’immobile è pervenuto per successione |
La delibera del finanziamento
Una volta che la banca ha ricevuto e analizzato la documentazione fornita dal richiedente del mutuo, nonché effettuato ulteriori accertamenti, quali l’acquisizione della “Relazione notarile preliminare” riguardante il bene offerto come garanzia e della “relazione tecnico-estimativa” redatta da un tecnico di fiducia, può procedere alla delibera del finanziamento.
Dopo la delibera del finanziamento, la banca comunica immediatamente la decisione al richiedente e, di comune accordo con il cliente, stabilisce la data di stipula dell’atto pubblico di finanziamento, ovvero la concessione formale del mutuo.
Finanziamento massimo per un mutuo
Il finanziamento massimo di un mutuo varia a seconda di diversi fattori, tra cui la banca o l’istituto finanziario, il valore dell’immobile, la situazione finanziaria del richiedente e le normative vigenti. In generale, il finanziamento massimo offerto solitamente copre fino all’80% del valore dell’immobile, ma in alcuni casi può arrivare fino al 100% o addirittura oltre. È importante confrontare le diverse offerte e condizioni delle banche per trovare l’opzione di finanziamento più adatta alle proprie esigenze.
Costituzione dell’ipoteca per un mutuo casa
L’ipoteca è una garanzia che protegge la banca in caso di mancato pagamento del mutuo da parte del cliente. Solitamente viene costituita contestualmente all’atto di mutuo e riguarda l’unità immobiliare oggetto del finanziamento. L’ipoteca viene iscritta nei pubblici registri immobiliari ed è opponibile ai terzi. Le banche solitamente richiedono un’ipoteca di primo grado per un valore maggiore rispetto al finanziamento erogato (tra il 150% e il 300%).
L’ipoteca copre vari aspetti, tra cui:
| Aspetto | Descrizione |
|---|---|
| Interessi | Interessi nella misura concordata |
| Interessi di mora | Interessi di mora in caso di ritardi o mancato pagamento delle rate |
| Premi assicurativi | Premi assicurativi associati al mutuo |
| Oneri erariali e tributi | Oneri erariali, tributi, spese, oneri notarili e professionali, ecc. |
| Spese giudiziali | Spese giudiziali sostenute dalla banca per il recupero del credito |
L’ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni (in caso di mutuo di durata superiore ai 20 anni, è necessario rinnovarla). Al termine del contratto di mutuo, la banca provvede automaticamente alla cancellazione dell’ipoteca senza costi aggiuntivi per il cliente, conformemente alla legge 40/2007 (Legge Bersani).
L’erogazione della somma mutuata
Per semplificare le procedure e minimizzare gli oneri associati ai mutui, viene spesso adottato il “contratto unico”. Questo tipo di contratto si caratterizza come un accordo di mutuo in cui il pagamento dell’intera somma prestata avviene contemporaneamente alla firma dell’atto. In seguito, il denaro viene subito trasferito dal cliente alla banca come deposito a garanzia dell’ipoteca. Entro i dieci giorni successivi, durata stabilita dalla legge per il consolidamento abbreviato dell’ipoteca, l’importo viene rilasciato a favore del mutuatario.
Per una comprensione più approfondita del “contratto unico” e delle relative leggi, si consiglia di consultare le normative italiane in materia di mutui, come il Testo Unico Bancario e il Codice del Consumo, oppure di cercare il supporto di un professionista legale specializzato.
Ecco alcuni articoli di legge relativi ai mutui e all’acquisto di immobili in Italia:
- Codice Civile – Libro V, Titolo IV: Delle obbligazioni in generale (Artt. 1173-1321) e Titolo VI: Dei contratti in generale (Artt. 1322-1469). In particolare, gli articoli riguardanti il contratto di mutuo si trovano agli artt. 1813-1822.
- Legge 27 dicembre 2006, n. 296 – Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (Legge finanziaria 2007). Articolo 1, comma 48, introduce il cosiddetto “mutuo prima casa”, che prevede agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima abitazione. Sito web di riferimento: https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2007/01/02/006G0283/sg
- Legge 40/2007 (Legge Bersani) – Articolo 2, comma 124, prevede la cancellazione automatica dell’ipoteca al termine del contratto di mutuo senza costi aggiuntivi per il cliente. Sito web di riferimento: https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2007/02/21/007G0044/sg
- Decreto Legislativo 6 settembre 2005, n. 206 (Codice del Consumo) – Racchiude la normativa a tutela del consumatore, inclusi i diritti dei consumatori nell’ambito dei contratti a distanza e degli acquisti e-commerce. Sito web di riferimento: https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2005/10/08/005G0238/sg
