L’atto pubblico di compravendita (rogito) per acquistare casa
L’atto pubblico di compravendita, anche detto rogito, è il contratto che consente il trasferimento di proprietà di un immobile da una parte, detta venditrice, ad un’altra, detta acquirente, a fronte del pagamento del prezzo pattuito. Tale operazione si distingue dalla permuta, in quanto avviene mediante lo scambio di denaro e non di beni.
Il rogito viene redatto in forma pubblica davanti ad un notaio, che ne garantisce la legalità e la veridicità, effettuando controlli sull’esistenza di eventuali ipoteche, la conformità del rogito con gli atti precedenti e il rispetto delle norme edilizie.
Dal 2006, inoltre, le parti sono tenute a fornire prova dei pagamenti effettuati, rendendo necessario riportare nel rogito l’effettivo valore di cessione dell’immobile e le modalità di pagamento utilizzate, come assegni o bonifici. In caso di utilizzo di un mediatore, è necessario riportare i dati idonei ad indicare il mediatore stesso e le spese sostenute per la mediazione. Il notaio è inoltre obbligato a segnalare all’Agenzia delle Entrate la mancata iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione. In definitiva, il rogito rappresenta l’atto conclusivo della compravendita immobiliare, garantendo la trasparenza e la legalità dell’operazione.
Le imposte sull’acquisto della casa
| Tipo di immobile | Venditore | IVA | Imposta di registro | Imposta ipotecaria | Imposta catastale |
|---|---|---|---|---|---|
| Prima casa | Privato | Esente | 2% | 50€ | 50€ |
| Prima casa | Costruttore entro 5 anni | 4% | 200€ | 200€ | 200€ |
| Prima casa | Costruttore oltre 5 anni con IVA | 4% | 200€ | 200€ | 200€ |
| Prima casa | Costruttore oltre 5 anni senza IVA | Esente | 2% | 50€ | 50€ |
| Immobili non prima casa | Privato, costruttore oltre 5 anni senza IVA, costruttore oltre 5 anni con IVA che non opta per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA | Esente | 9% | 50€ | 50€ |
| Immobili non prima casa | Costruttore entro 5 anni e costruttore oltre 5 anni con IVA che opta per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA | 10% | 200€ | 200€ | 200€ |
| Immobili di lusso | Qualsiasi venditore | 22% | 200€ | 200€ | 200€ |
L’acquisto di un’abitazione in Italia comporta il pagamento di diverse imposte, che dipendono dalla destinazione dell’immobile e dal tipo di venditore. Per l’acquisto della prima casa, è previsto un regime fiscale agevolato, che permette di pagare importi inferiori rispetto alle imposte ordinarie.
A seguito degli articoli 10 del Dlgs 23/2011 e 26 del Dl 104/2013, dal 1° gennaio 2014, le imposte sul trasferimento di immobili utilizzati come prima casa sono state modificate per ridurne il carico fiscale.
Ecco le imposte applicate a partire dal 1° gennaio 2014 per l’acquisto di una prima casa, a seconda del venditore:
- Venditore privato:
- IVA esente
- Imposta di registro del 2%
- Imposta ipotecaria fissa di 50 euro
- Imposta catastale fissa di 50 euro
- Impresa costruttrice o di ristrutturazione (entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori):
- IVA del 4%
- Imposta di registro fissa di 200 euro
- Imposta ipotecaria fissa di 200 euro
- Imposta catastale fissa di 200 euro
- Impresa costruttrice o di ristrutturazione (oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori) che opta per l’IVA:
- IVA del 4%
- Imposta di registro fissa di 200 euro
- Imposta ipotecaria fissa di 200 euro
- Imposta catastale fissa di 200 euro
- Impresa non costruttrice o impresa costruttrice (oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori) che non opta per l’IVA:
- IVA esente
- Imposta di registro del 2%
- Imposta ipotecaria fissa di 50 euro
- Imposta catastale fissa di 50 euro
Per le abitazioni non destinate a prima casa, le imposte applicate sono le seguenti:
- Venditore privato, impresa non costruttrice, impresa costruttrice (oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori) senza IVA:
- IVA esente
- Imposta di registro del 9%
- Imposta ipotecaria di 50 euro
- Imposta catastale di 50 euro
- Impresa costruttrice (entro 5 anni dall’ultimazione lavori) o oltre 5 anni optando per l’IVA:
- IVA del 10%
- Imposta di registro fissa di 200 euro
- Imposta ipotecaria fissa di 200 euro
- Imposta catastale fissa di 200 euro
Per gli immobili di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9), l’IVA è del 22%.
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.
L’articolo 1 comma 497 della Legge n. 266/2005
L’articolo 1 comma 497 della Legge n. 266/2005 e le sue successive modifiche riguardano le imposte sull’acquisto di immobili ad uso abitativo in Italia. In parole semplici, questa legge stabilisce che, per le compravendite di case destinate ad abitazione principale e relative pertinenze (come box, garage e cantine) effettuate da privati, la base imponibile per il calcolo delle imposte di registro, ipotecaria e catastale può essere il valore catastale dell’immobile, invece del prezzo effettivamente pattuito tra le parti.
Questo significa che, in questi casi specifici, le imposte saranno calcolate sulla base del valore dell’immobile registrato al catasto, che spesso risulta essere inferiore al prezzo di vendita effettivo. Di conseguenza, l’acquirente potrebbe beneficiare di un risparmio sulle imposte dovute.
Tuttavia, questa norma si applica solo alle operazioni soggette all’imposta di Registro e non a quelle soggette all’IVA. Inoltre, non si applica alle compravendite in cui l’acquirente non è un privato o che riguardano terreni, negozi o uffici, per i quali la base imponibile rimane il prezzo pattuito tra le parti.
