Portabilità o Surroga del mutuo cos’è?
La surroga del mutuo è un processo che, grazie alla Legge n. 40 del 2 aprile 2007, meglio nota come Legge Bersani, permette di trasferire il proprio debito residuo da una banca all’altra senza costi aggiuntivi. La Legge Bersani, infatti, ha introdotto la possibilità di surrogare il proprio mutuo a costo zero, rendendo questa operazione particolarmente vantaggiosa per i mutuatari.
Il Mutuo per la Surroga, noto anche come Surroga Mutuo o Surroga del Mutuo, è un tipo di finanziamento che consente di trasferire il proprio mutuo ad un’altra banca o istituto finanziario, al fine di beneficiare di condizioni più vantaggiose. In pratica, la banca subentrante rimborsa il mutuo alla banca originaria e il mutuatario inizia a pagare le rate al nuovo istituto finanziario. Il Mutuo per la Surroga può essere utilizzato per ridurre la rata del mutuo, modificare la durata del finanziamento o per passare da un tasso variabile ad uno fisso (o viceversa).
| Caratteristica | Descrizione del Mutuo per la Surroga |
|---|---|
| Finalità | Trasferire il mutuo a un altro istituto di credito per ottenere condizioni più vantaggiose |
| Nome alternativo | Sostituzione del Mutuo, Portabilità del Mutuo |
| Importo finanziamento | Uguale al residuo del debito del mutuo originario |
| Durata del finanziamento | Uguale o inferiore alla durata residua del mutuo originario |
| Tassi di interesse | Variabili, in base alle condizioni offerte dal nuovo istituto di credito |
| Spese | In genere, non ci sono spese di istruttoria o commissioni per la surroga del mutuo |
| Garanzie richieste | L’ipoteca sull’immobile viene trasferita al nuovo istituto di credito |
| Opzioni di rimborso | Rate mensili, trimestrali, semestrali o annuali; possibilità di piani di ammortamento flessibili e personalizzabili |
Significato Surroga del Mutuo
Il Mutuo per la Surroga, noto anche come Sostituzione del Mutuo o Portabilità del Mutuo, è un’operazione finanziaria che permette al mutuatario di trasferire il proprio mutuo da un istituto di credito a un altro senza modificare l’importo e la durata residua del debito. L’obiettivo principale di questa operazione è ottenere condizioni più vantaggiose, come ad esempio un tasso di interesse più basso o migliori condizioni contrattuali rispetto al mutuo originario.
La surroga del mutuo non comporta la stipula di un nuovo contratto di mutuo, ma piuttosto il trasferimento del debito residuo e dell’ipoteca sull’immobile dal vecchio al nuovo istituto di credito. Questo processo consente al mutuatario di beneficiare di eventuali miglioramenti nelle condizioni di mercato senza dover sostenere gli oneri e le spese tipiche della stipula di un nuovo contratto di mutuo.
La Surroga del Mutuo può essere un’opzione interessante per chi desidera ridurre il costo del proprio finanziamento, approfittando di condizioni più vantaggiose offerte dal mercato, come tassi di interesse più bassi o durate di rimborso più flessibili. Tuttavia, è importante valutare attentamente le condizioni offerte dal nuovo istituto di credito e confrontarle con quelle del mutuo originario, tenendo conto anche di eventuali costi accessori, come perizie o spese notarili.
Surroga del mutuo: come funziona
La surroga del mutuo è una soluzione finanziaria che consente di trasferire il proprio mutuo da una banca all’altra, al fine di ottenere condizioni più vantaggiose. In pratica, si tratta di estinguere il mutuo in corso presso la banca originaria e di stipulare un nuovo contratto di mutuo presso un’altra banca, che offra tassi di interesse più competitivi o condizioni più favorevoli.
Il funzionamento del mutuo per la surroga prevede che il mutuatario presenti la richiesta di surroga alla nuova banca, che valuterà la fattibilità del trasferimento del mutuo e la capacità di rimborso del richiedente. Una volta accettata la richiesta di surroga, la nuova banca procederà all’estinzione del mutuo presso la banca originaria e alla stipula del nuovo contratto di mutuo, che prevede la restituzione dell’importo finanziato con l’applicazione di un tasso di interesse e la scadenza delle rate in un periodo di tempo prestabilito.
Il mutuo per la surroga offre diversi vantaggi, tra cui la possibilità di ottenere condizioni di finanziamento più vantaggiose rispetto a quelle offerte dalla banca originaria, la possibilità di ridurre il costo complessivo del mutuo grazie a tassi di interesse più competitivi e la possibilità di cambiare banca senza dover estinguere anticipatamente il mutuo. Tuttavia, è importante valutare attentamente le condizioni del nuovo mutuo, compresi i costi di surroga e le eventuali penali per estinzione anticipata del mutuo presso la banca originaria, per evitare di incorrere in costi aggiuntivi e di rendere meno vantaggioso il trasferimento del mutuo.
Ecco una tabella comparativa delle condizioni offerte da alcune delle principali banche italiane per il mutuo surroga:
| Banca | Tasso fisso annuo | Tasso variabile annuo | Spread | Massimale | Spese istruttoria |
|---|---|---|---|---|---|
| UniCredit | 1,70% | Euribor 6M + 1,35% | 1,35% | 80% | 450 euro |
| Intesa Sanpaolo | 1,50% | Euribor 6M + 1,25% | 1,25% | 80% | 500 euro |
| Banco BPM | 1,50% | Euribor 6M + 1,40% | 1,40% | 80% | 600 euro |
| BNL | 1,30% | Euribor 6M + 1,25% | 1,25% | 70% | 500 euro |
| CheBanca! | 1,70% | Euribor 6M + 1,40% | 1,40% | 70% | 700 euro |
| Banca Mediolanum | 1,50% | Euribor 6M + 1,25% | 1,25% | 80% | 500 euro |
| MPS | 1,30% | Euribor 6M + 1,30% | 1,30% | 80% | 600 euro |
| UBI Banca | 1,40% | Euribor 6M + 1,30% | 1,30% | 80% | 600 euro |
| Poste Italiane | 1,60% | Euribor 6M + 1,25% | 1,25% | 80% | 500 euro |
È importante notare che i tassi di interesse, gli spread e le altre condizioni possono variare a seconda della situazione economica del mutuatario e dell’immobile oggetto della surroga. Inoltre, alcune banche potrebbero offrire agevolazioni fiscali o altre promozioni per incentivare la surroga del mutuo. Prima di scegliere la banca più adatta alle proprie esigenze, è consigliabile confrontare le diverse offerte e valutare attentamente le condizioni offerte.
Surroga del mutuo per la prima casa
Il Mutuo per la Surroga può essere applicato anche ai mutui contratti per l’acquisto della prima casa. Se il mutuatario ha stipulato un mutuo per l’acquisto della sua prima abitazione e, nel corso del tempo, le condizioni di mercato migliorano o trova un’offerta più vantaggiosa presso un altro istituto di credito, può decidere di surrogare il proprio mutuo.
La surroga del mutuo prima casa consente al mutuatario di mantenere le agevolazioni fiscali legate all’acquisto della prima casa, come la detrazione degli interessi passivi, poiché il debito residuo e l’ipoteca vengono trasferiti al nuovo istituto di credito senza modificare l’importo e la durata residua del debito.
È importante valutare attentamente le offerte presenti sul mercato e confrontare i tassi di interesse, le condizioni contrattuali e i costi accessori prima di procedere con la surroga del mutuo prima casa. Inoltre, è consigliabile verificare che il nuovo istituto di credito sia disposto a mantenere le agevolazioni fiscali e le condizioni particolari legate al mutuo originario per l’acquisto della prima casa.
Come funziona il tasso per la surroga del Mutuo 
Il tasso del Mutuo per la Surroga è uno degli aspetti più importanti da considerare quando si decide di trasferire il proprio mutuo da un istituto di credito a un altro. L’obiettivo principale della surroga del mutuo è, infatti, ottenere condizioni più vantaggiose rispetto al mutuo originario, e il tasso di interesse rappresenta un elemento fondamentale per valutare i benefici dell’operazione.
Ci sono tre tipologie principali di tasso che possono essere applicate al Mutuo per la Surroga:
- Tasso fisso: il tasso di interesse rimane invariato per tutta la durata del mutuo, garantendo un costo certo delle rate e una maggiore stabilità nel piano di rimborso.
- Tasso variabile: il tasso di interesse è legato all’andamento di un parametro di riferimento (ad esempio, l’Euribor) e può variare nel tempo, comportando fluttuazioni nel costo delle rate.
- Tasso misto: questa opzione combina le caratteristiche dei tassi fisso e variabile, prevedendo un periodo iniziale a tasso fisso seguito da un periodo a tasso variabile.
Durante la surroga del mutuo, è possibile scegliere tra queste tipologie di tasso in base alle proprie esigenze e alla propria propensione al rischio. È importante confrontare attentamente le offerte dei diversi istituti di credito e valutare i vantaggi e gli eventuali costi accessori associati a ciascuna opzione prima di procedere con la surroga del mutuo.
Quali sono i vantaggi della surroga del mutuo?
L’unico costo che rimane a carico del cliente è la tassa sull’ipoteca, che ammonta a 35 euro. Questa disposizione è stata ulteriormente confermata dalla Legge Finanziaria del 2008.
La surroga del mutuo, quindi, offre l’opportunità di ridurre il costo del proprio finanziamento, mantenendo inalterate le altre condizioni contrattuali, come l’importo del debito residuo e la durata del mutuo. Nel valutare l’opportunità di surrogare il proprio mutuo, è comunque sempre consigliabile confrontare attentamente le condizioni offerte dai diversi istituti di credito. Ecco una tabella comparativa dei principali vantaggi della surroga del mutuo:
| Vantaggi della surroga del mutuo | Descrizione |
|---|---|
| Riduzione del tasso di interesse | La surroga del mutuo permette di beneficiare di tassi di interesse più convenienti rispetto al mutuo originario, il che può portare a un notevole risparmio di denaro. |
| Risparmio sui costi di estinzione | Grazie alla surroga, il mutuatario non deve sostenere i costi di estinzione del mutuo originario, come penali e commissioni. |
| Possibilità di ottenere liquidità aggiuntiva | In alcuni casi, la surroga del mutuo può consentire di ottenere una maggiore liquidità grazie all’estensione della durata del mutuo e all’accesso a una quota di denaro maggiorata. |
| Maggiore flessibilità | La surroga del mutuo può offrire maggiore flessibilità al mutuatario, consentendogli di modificare alcune delle condizioni del mutuo, come la durata e la tipologia di tasso applicato. |
| Possibilità di cambiare istituto di credito | Con la surroga del mutuo, il mutuatario può cambiare istituto di credito senza dover estinguere il mutuo originario, il che può consentire di beneficiare di condizioni più vantaggiose. |
Quali sono i costi associati alla surroga del mutuo?
Ecco una tabella riassuntiva dei costi associati alla surroga del mutuo:
| Costi | Descrizione |
|---|---|
| Estinzione del mutuo in corso | Il costo per estinguere il mutuo in corso presso la banca originaria può variare dallo 0,5% al 2% del capitale residuo |
| Penale per estinzione anticipata | Se prevista dal contratto, la penale per estinzione anticipata può essere pari al 2-3% del capitale residuo |
| Valutazione dell’immobile | La banca che eroga il nuovo mutuo può richiedere una valutazione dell’immobile, che può comportare un costo di circa 200-500 euro |
| Nuova ipoteca | La stipula della nuova ipoteca può comportare una spesa che varia in base all’importo del mutuo e alla banca scelta, solitamente si aggira intorno ai 300-500 euro |
| Imposta sostitutiva | È prevista un’imposta sostitutiva del 0,25% sull’importo del mutuo |
| Spese di istruttoria | La nuova banca potrebbe richiedere delle spese di istruttoria che possono variare dallo 0,5% al 2% dell’importo del mutuo |
| Assicurazioni obbligatorie | La nuova banca potrebbe richiedere l’attivazione di polizze assicurative obbligatorie, ad esempio l’assicurazione incendio e scoppio |
Quali documenti sono necessari per richiedere una surroga del mutuo?
Ecco una tabella che elenca i principali documenti richiesti per avviare una surroga del mutuo:
| Documento | Descrizione |
|---|---|
| Copia del contratto del mutuo in corso | Documento che attesta l’esistenza del mutuo in corso e le sue principali caratteristiche |
| Piano di ammortamento del mutuo in corso | Documento che descrive il piano di rimborso del mutuo in corso |
| Certificato di debito residuo | Documento che attesta l’ammontare del debito residuo del mutuo in corso |
| Copia delle ultime 2 o 3 rate pagate | Documento che attesta il regolare pagamento delle rate del mutuo in corso |
| Copia della polizza assicurativa del mutuo in corso | Documento che attesta l’esistenza della polizza assicurativa stipulata per il mutuo in corso |
| Documentazione relativa all’immobile oggetto del mutuo | Documentazione che attesta la proprietà dell’immobile e le eventuali caratteristiche tecniche |
| Ultima dichiarazione dei redditi | Documento che attesta la situazione fiscale del richiedente |
È possibile che l’istituto finanziario richieda anche altri documenti specifici a seconda delle condizioni del finanziamento e della situazione del richiedente. In ogni caso, è importante preparare con cura tutta la documentazione necessaria per avviare la surroga del mutuo, in modo da velocizzare il processo di istruttoria e ottenere un’offerta di finanziamento più vantaggiosa.
Quanto tempo impiega il processo di surroga del mutuo?
La surroga del mutuo implica una serie di passaggi e può durare da 6 a 12 settimane. Il processo inizia con la raccolta dei documenti, che può richiedere da 1 a 2 settimane. Successivamente, la valutazione della pratica da parte della nuova banca può richiedere un’altra settimana o due. L’estinzione del vecchio mutuo e la stipula del nuovo mutuo possono richiedere da 2 a 4 settimane ciascuno. Questi tempi possono variare in base alla complessità della pratica e alla disponibilità delle parti coinvolte. Ecco una tabella riassuntiva dei tempi previsti per il processo di surroga del mutuo:
| Fase del processo | Tempo stimato |
|---|---|
| Raccolta documenti | 1-2 settimane |
| Valutazione della pratica | 1-2 settimane |
| Estinzione del vecchio mutuo | 2-4 settimane |
| Stipula del nuovo mutuo | 2-4 settimane |
| Totale | 6-12 settimane |
È importante tenere presente che i tempi possono variare in base alla complessità della pratica e alla disponibilità delle parti coinvolte nel processo. In ogni caso, è sempre consigliabile avviare la procedura di surroga del mutuo con anticipo rispetto alla scadenza del vecchio mutuo, per evitare eventuali disagi legati alla mancata estinzione del vecchio mutuo.
